Главная НовостиЭта первичка в огне: для инвестиций осталось несколько месяцев

Эта первичка в огне: для инвестиций осталось несколько месяцев

Даже после всех законодательных изменений инвестиции в жилье останутся одним из самых надежных способов сохранить свои деньги. Однако с первичкой как источником дополнительного заработка, скорее всего, придется распрощаться. БН выяснял, что станет происходить с рынком новостроек в ближайшем будущем.

На Открытые консультации в рамках Ярмарки недвижимости в качестве эксперта был приглашен Михаил Бизимов, руководитель отдела продаж новостроек компании «Экотон». Он рассказал о законодательных изменениях, происходящих на первичном рынке, и о том, к чему они приведут.

Новшества в основном касаются регулирования работы застройщиков, которая будет осуществляться в формате проектного финансирования. По словам эксперта, девелоперы теряют возможность гибко распоряжаться деньгами, внесенными покупателями. А это приведет к тому, что низких цен на начальном этапе строительства больше не будет.

«В последние месяцы на рынок было выведено несколько проектов, где стоимость квартир на старте продаж уже была близка к их цене на стадии завершения. Такое сейчас могут себе позволить крупные застройщики, более мелкие все еще выводят объекты с низкой стартовой ценой», – рассказал Михаил Бизимов.

Эксперт отмечает, что долевое строительство никуда не уходит, но на рынке будут происходить различные изменения, например, укрупнение строительных компаний, уход небольших застройщиков, если они по каким-то причинам не смогут добиться от банков одобрения проектного финансирования или если условия этого финансирования не будут выгодными для строителей.



Слушатели активно задавали спикеру вопросы.

Верно ли, что сейчас самое выгодное время для покупки квартиры? Или следует подождать?

Если обратиться к такой неумолимой вещи, как статистика, то вы заметите, что у нас ничего не дешевело уже очень давно. Даже в жесткий кризис 2008 года цена на некоторые новостройки просела не более чем на 5%. Ждать 2019 года с надеждой, что стоимость жилья снизится, не стоит: однозначно можно утверждать, что этого не произойдет. Я бы не стал создавать ажиотаж, но, если у вас есть деньги и понимание, какое жилье вам требуется, лучше совершить покупку в ближайшие полгода, так как число объектов, у которых стартовая цена будет ощутимо ниже финишной, объективно сократится в ближайшее время.

Если я покупаю квартиру на первичном рынке, чтобы в ней жить, чем я должен руководствоваться для верного выбора?

Самый правильный алгоритм – идти от большего к меньшему. Сидеть пролистывать планировки на каком-то сайте-агрегаторе – это совершенно неправильный подход. Не нужно начинать с поиска квартиры, которая вам потенциально понравилась бы, а потом смотреть, в каком проекте она находится, в каком районе. Сначала определитесь с локацией. Если она для вас непринципиальна, тогда нужно ориентироваться на сроки ввода в эксплуатацию, на тип квартиры. Почитайте о застройщике, как он строит, как давно на рынке, насколько успешно, срывает ли он сроки.

У меня есть небольшая сумма денег, которую я боюсь потерять. Можно ли рассматривать первичный рынок в качестве инвестобъекта и для спасения накоплений?

Недвижимость всегда можно рассматривать как инструмент спасения накоплений, она является одним из самых надежных вариантов – на мой взгляд, надежнее банковских депозитов. Кроме того, существует два способа заработать на недвижимости: в формате раньте и в формате перепродажи. Сдача жилья в аренду приносит 5-7% годовых, что сравнимо со вкладами. Перепродажа, когда инвесторы вкладывались на этапе котлована и продавали после окончания строительства, в период с 2010 по 2018 год приносила от 20 до 30% годовых. Сейчас за цифру в 15% годовых на стройке уже нужно побороться. По моему мнению, формат рантье – лучший способ сохранения денег: квартира уже в вашей собственности, она никуда не денется, а деньги, полученные за сдачу в аренду, хотя бы покрывают инфляцию. Если вы хотите покупать квартиру для перепродажи, это нужно сделать в ближайшие месяц-два, самое позднее – сразу после нового года, так как в 2019 году эскроу-счета заработают в полную силу, следовательно, застройщик увидит ваши деньги только после завершения строительства дома. Это не позволит компаниям демпинговать на старте.

Если рассматривать недвижимость в качестве объекта для инвестирования, что лучше выбирать – жилье, апартаменты или встроенные помещения?

Лично для себя я рассматриваю возможность перехода из жилой недвижимости на рынок апарт-отелей, это видится наиболее перспективным на рынке Петербурга. Если сейчас на рынке жилой недвижимости доходность в 15% – это потолок, а в 2019 году, скорее всего, и этого уже не будет, то в апарт-отелях годовая доходность составит 10-15%. Речь идет о сервисных апартаментах, которые находятся под управлением специализированных компаний, у которых четко прописаны инвестиционные программы.

В каких локациях сейчас оптимальное сочетание цены, качества и инфраструктуры в масс-маркете?

Я такие цифры не держу в голове, но, с вашего позволения, дал бы совет инвестору обращать внимание на локации, которые в данный момент недооценены. Завтра-послезавтра в такой локации появится недостающая инфраструктура, будет, например, построена долгожданная дорога, и вы получите выгоду от перепродажи квартиры, на которую рассчитываете. На мой взгляд, к таким местам можно отнести Кудрово, несмотря на то что многие там обожглись на инвестиционной покупке квартир. Сейчас закончена массовая застройка, есть лишь три-четыре объекта, которые сдадут в 2020-2021 годах, и они будут последними. Сейчас, кстати, в этих проектах есть квартиры по хорошей цене. Мне нравится локация на Октябрьской набережной. У нее впереди долгое развитие, но там уже есть проекты с видом на Неву – они окажутся в цене, когда место будет освоено. Нравится мне и застраиваемая территория бывшего завода «Самсон»: она недооценена, какое-то время там будет несколько напряженно с объектами социальной инфраструктуры, но в дальнейшем ее зачислят, так сказать, в ряды «настоящего» Московского района.

Зачем мне нужно обращаться в агентство, если я хочу купить квартиру на первичке, не проще ли обратиться к застройщику?

Петербург – уникальное место, где у застройщиков с риэлторами сформировались правильные взаимоотношения. Агент поможет подобрать объект среди 400 жилых комплексов у 200 застройщиков, это более 80 тыс. квартир, при этом все акции со стороны застройщиков будут доступны. Вы получите объективную информацию о локации, о девелопере (поскольку агент работает со всем рынком, а не с одной компанией, он расскажет о всех проблемах, ничего не замалчивая). Агентство – это не посредник между вами и застройщиком, а источник объективной информации. Договорных отношений с клиентом нет, но хорошее агентство будет с клиентом до самого конца.

А на что обращать внимание в ДДУ?

На правильно прописанные сроки. Я встречал застройщиков, которые умудрялись продавать квартиры по 214-ФЗ, но писали в договоре не конкретную дату передачи ключей, как это требуется, а указывали, как в договоре ЖСК, что передадут ключи через шесть месяцев после сдачи дома. Не обращайте внимания на те даты, которые указаны в рекламе. Перепроверяйте характеристики квартиры, особенно той, которая продается с отделкой. В договоре все должно быть указано очень подробно, и эти данные могут быть вашим инструментом воздействия, когда вы будете принимать квартиру. Будьте внимательны с условиями по переуступке квартиры – они могут вас удивить. У некоторых компаний в договоре прописано, что нужно заплатить до 7% от стоимости квартиры, чтобы вам согласовали сделку по переуступке.


Спецпредложения